Schimmelpilzschäden in Mietobjekten sind keine Seltenheit. Die Voraussetzung und Ursache jedes Schimmelbefalls ist Feuchtigkeit. Liegt ein Schaden vor, muss gehandelt werden. Nicht nur die Ästhetik leidet, sondern auch gesundheitliche Folgen können auftreten. Die rechtliche Lage, die Frage wer die Kosten bei Schimmelpilzschäden übernehmen muss und das Vorgehen der Vertragsparteien, sind meist unklar.
Ausgangslage
Der wohl häufigste Mangel, welcher in Mietobjekten zu beklagen ist und welcher regelmässig zu Streitigkeiten zwischen den Vertragsparteien führt, betrifft den Schimmelpilzbefall von Wänden oder Decken. Die Problematik der Schimmelpilzschäden hat sich insbesondere auch deshalb verschärft, weil vielfach die alten Fenster durch moderne Schallschutz- und Energiesparfenster ersetzt werden. So positiv dies aus energetischer Sicht, so problematisch kann dies für die Luft- und somit auch für die Feuchtigkeitsumwälzung sein. Moderne Fenster dichten nämlich derart gut ab, dass die latente Gefahr besteht, dass Feuchtigkeit nicht mehr entweichen kann.
Beweisrechtlich gilt dabei was folgt:
Der Mieter muss beweisen, dass ein Mangel, mithin der Schimmelbefall vorliegt. Ist der Vermieter der Ansicht, dass dieser auf ein Fehlverhalten des Mieters zurückzuführen ist, so liegt die entsprechende Beweislast beim Vermieter. Dieser Beweis kann letzten Endes nur durch ein – teilweise kostenintensives – Gutachten erbracht werden.
Ursache der Schimmelpilzschäden
Voraussetzung und Ursache jedes Schimmelpilzbefalls ist Feuchtigkeit. Dabei ist nicht in erster Linie die Luftfeuchtigkeit massgebend, sondern die auf den befallenen Materialen sich befindliche Feuchtigkeit. Liegt die Feuchtigkeit auf den Materialoberflächen während längerer Zeit über 80 %, so entwickeln sich aus den Sporen eigentliche Pilzkörper. Daraus lässt sich auch folgern, in welchen Wohnräumen am häufigsten mit einer Schimmelproblematik zu kämpfen ist, nämlich in denjenigen, in welcher der Feuchtigkeitsgehalt der Luft und somit auch die Kondensationsmöglichkeit auf dem Material am grössten ist, nämlich im Badezimmer, der Küche und im Schlafzimmer. Im Schlafzimmer deshalb, weil dort meist eine tiefere Temperatur als in den übrigen Zimmern herrscht und die schlafenden Personen durch Schwitzen viel Feuchtigkeit abgeben. Eine Schimmelpilzschadenproblematik tritt regelmässig auch bei sogenannten Kältebrücken auf. Es handelt sich dabei um Orte an welchen die Aussenwände ursächlich abkühlen, so dass auch hier die Möglichkeit der Kondensation besteht.
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Christian Kummerer Christian Kummerer ist selbstständiger Rechtsanwalt in Basel. Er ist seit 1995 Vermietervertreter in der Schlichtungsstelle für Mietstreitigkeiten des Kantons Basel-Landschaft. Im weiteren ist er Rechtskonsulent des Hauseigentümervereins Reinach, BL. Sein bevorzugtes Interesse gilt der Beratung und Vertretung auf dem Gebiet des Privatrechts, insbesondere des Miet- und Werkvertragsrechts, des Straf- und Strassenverkehrsrechts und des Sozialversicherungsrechts, insbesondere im Bereich der Unfallversicherung. Er übernimmt auch familien- und eherechtliche Angelegenheiten. Christian Kummerer ist Herausgeber des «Aktuellen Nachschlagewerks zum schweizerischen Mietrecht», WEKA Business Media AG.
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