Die Wegbedingung der Rechts- und Sachmängelhaftung beim Grundstückskauf
Kaufverträge über Grundstücke (mit oder ohne einem Gebäude darauf) enthalten regelmässig die simpel formulierte Freizeichnungsklausel, dass die Rechts- und Sachmängelhaftung wegbedungen sei, der Verkäufer daher nicht für solche Mängel einstehen müsse. Zumeist ist dieser Klausel noch ein Satz angefügt, der etwa lautet: «Der Notar erklärt anlässlich der Vertragsunterzeichnung beiden Parteien die rechtliche Bedeutung dieser Bestimmung». Eine solche Freizeichnung des Verkäufers kann für den Käufer schwerwiegende Folgen haben. Zudem ist eine solche Freizeichnung nicht in jedem Fall gültig.
Rechts- und Sachmängelhaftung - Mangelbegriff
Der Rechtsmangel an einem Grundstück könnte beispielsweise darin bestehen, dass ein Dritter das bessere Recht auf das Grundstück hat; z.B. ein Vorkaufsberechtigter . Ebenfalls um einen Rechtsmangel handelt es sich, wenn der Verkäufer dem Käufer ein bestehendes Gebäude verkauft und dem Käufer verschweigt, dass das Kaufobjekt mit einem gültigen Mietvertrag belastet ist.
Um einen Sachmangel handelt es sich hingegen, wenn das Grundstück / Gebäude eine «Ist-Beschaffenheit» aufweist, die von der vertraglich versprochenen «Soll-Beschaffenheit» abweicht. Und ferner, wenn dem Kaufgegenstand zugesicherte Eigenschaften fehlen . Ein heute ganz wichtiger Fall des Sachmangels beim Grundstückskauf ist die unerwartete Belastung des Grundstücks mit Altlasten.
Sodann sind auch öffentlichrechtliche Bauverbote oder Nutzungsbeschränkungen Sachmängel und nicht Rechtsmängel - insofern kann man auch sagen, dass ein Bauverbot ein rechtlicher Sachmangel ist, weil der Mangel an der Sache einen rechtlichen Grund hat. Beim Rechtsmangel hingegen liegt der Mangel im Recht selber, d.h. das Recht ist belastet und nicht die Sache. (Die exakte Unterscheidung ist allgemein schwierig.)
Die Wegbedingung der Rechts- und Sachmängelhaftung
Aufgrund der Vertragsfreiheit ist eine Wegbedingung (Freizeichnung) der Rechts- und Sachmängelhaftung grundsätzlich zulässig aber nicht uneingeschränkt. Auf jeden Fall aber bedeutet die Wegbedingung der Rechts- und Sachmängelhaftung eine Risikoabwälzung zulasten des Käufers. Dieses Abweichen vom dispositiven Recht zu seinen Ungunsten ist manchem Käufer bewusst, anderen nicht. Die Folgen, die eine solche Abweichung von der dispositiven Rechts- und Sachmängelhaftung mit sich bringen kann, sind den Wenigsten bewusst und nur wenige Notare geben sich die Mühe, diese Risikoverschiebung den Parteien gründlich zu erklären.
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Immerhin hat das Bundesgericht entschieden, dass vertragliche Abweichungen vom dispositiven Recht zur Rechts- und Sachmängelhaftung (zuungunsten der einen Partei) aufgrund des Vertrauensgrundsatzes eng auszulegen sind. Und ferner, dass dann, wenn solche Freizeichnungsklauseln zur Rechts- und Sachmängelhaftung in vorformulierten, allgemeinen Bedingungen (AGB oder AVB genannt) enthalten sind, die Unklarheitenregelung gilt, welche besagt, dass bei zwei Interpretationsmöglichkeiten diejenige gilt, die für die Partei, welche bloss unterschrieben hat, die günstigere ist.
Die Grenzen der Wegbedingung von Rechts- und Sachmängelhaftung
Art. 100 OR steht unter dem Abschnitt «Die Folgen der Nichterfüllung» und regelt, dass eine zum Voraus getroffene Vereinbarung, die die Haftung für rechtswidrige Absicht und grobe Fahrlässigkeit ausschliesst, nichtig ist, also als nicht geschehen zu betrachten ist. Da man grundsätzlich die Haftung für leichtes Verschulden ausschliessen kann, bleibt bei einem vertraglichen Haftungsausschluss für Rechts- und Sachmängelhaftung für jedes Verschulden trotz der Nichtigkeit der Vereinbarung der Haftungsausschluss für leichtes Verschulden bestehen im Sinne einer Reduktion auf das erlaubte Mass.
Allerdings muss es dem Richter bei der Vertragsauslegung als erwiesen erscheinen, dass gemäss dem hypothetischen Parteiwillen (beider Parteien), diese die Rechts- und Sachmängelhaftung des Verkäufers soweit es gesetzlich zulässig ist, ausschliessen wollten. Nach der Diktion von P. Gauch ist dies ein Fall der «modifizierten» Teilnichtigkeit . Für den Grundstückskauf gilt es im Übrigen den Verweis in Art. 221 OR auf den Fahrniskauf zu beachten und dort die Art. 197 ff. OR, die aber gemäss Bundesgericht die Anwendung von Art. 100 OR nicht ausschliessen.
In der Praxis ist meines Erachtens diese Reduktion auf das zulässige Mass jedoch selten wichtig «dank» unseren Notaren und der Notorietät des Ausschlusses für Rechts- und Sachmängelhaftung.
Eigene Meinung zur Reduktion der Rechts- und Sachmängelhaftung auf das erlaubte Mass
Denn, wenn der Notar - erstmal mandatiert durch die Verkäuferschaft - für diese einen Vertragsentwurf mit Ausschluss der Rechts- und Sachmängelhaftung erstellt und ihn dem Kaufinteressenten zukommen lässt, so müsste er vor allem dem Kaufinteressenten als der durch die Risikoverschiebung belasteten Partei anlässlich der Vertragsunterzeichnung ganz genau erklären, dass dieser Ausschluss der Rechts- und Sachmängelhaftung nicht dem entspricht, was der Gesetzgeber in Sachen Gewährleistung eigentlich wollte, den freien Willen der Vertragsparteien aber dennoch respektierte.
Es ist keineswegs immer so, dass dem Käufer klar ist, dass der Ausschluss für Rechts- und Sachmängelhaftung für leichte Fahrlässigkeit (leichtes Verschulden) wohl zulässig, aber nach dem Gesetz eigentlich so nicht gewollt ist.
Kurz: dem Käufer ist meistens nicht bewusst, dass er sich hier mit der Wegbedingung der Rechts- und Sachmängelhaftung etwas vergibt, das er sich nicht vergeben müsste.
Zudem wird es fast immer so sein, dass die Käuferschaft gerade wegen der Notorietät dieses in der Regel etwas nonchalant hingeschriebenen Ausschlusses für Rechts- und Sachmängelhaftung, der Meinung ist, dass dies gerade der (gesetzlich vorgesehene) Normalfall sei, was es eben gerade nicht ist. Bloss weil etwas de facto notorisch ist, ist es nicht der Normalfall, denn im echten Normalfall kauft ein Mensch nur einmal im Leben ein Grundstück und hat dabei keinerlei juristische Vorkenntnisse über das dispositive Recht des OR. Insofern ist ihm der eigentliche Regelfall der Rechts- und Sachmängelhaftung gar nicht bekannt. Daher müsste die Auslegung des hypothetischen Parteiwillens in diesen Fällen ergeben, dass eine Einschränkung für die Rechts- und Sachmängelhaftung vom Käufer nie gewollt war.
Quelle: WEKA-Baurecht (Best.-Nr. OL990JZU), erschienen bei WEKA Business Media AG.
Romano Diem Lic. iur. Romano Diem ist Experte für Miet- und Baurecht und selbständiger Rechtskonsulent unter der Firma [Legal:Advices] mit Büros in Geroldswil und Dietikon. Er schreibt regelmässig für die WEKA Business Media AG und ist Herausgeber von «WEKA-Baurecht». Romano Diem arbeitet zudem als Rechtsberater für den Aargauer Hauseigentümerverband und ist Referent an verschiedenen Kursen und Seminaren im Immobilienrecht.
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