Wird jemandem ein Wohnrecht zugestanden, bedeutet dies,
dass der oder die aus diesem Wohnrecht Berechtigten
bestimmte Räumlichkeiten oder ein ganzes Haus bewohnen
können. Um ein Wohnrecht zu begründen, wird ein Vertrag
abgeschlossen, jedoch kann es auch durch Erbvertrag oder
Testament errichtet werden. Der überlebende Ehegatte hat
unter Umständen gar einen gesetzlichen Anspruch auf
dessen Einräumung. Das Wohnrecht wird öffentlich
beurkundet und ins Grundbuch eingetragen.
Verschiedene Arten des Zustandekommens
Um ein Wohnrecht zu begründen, kann ein Vertrag abgeschlossen werden, in dem mit Vorteil auch
praktische Fragen wie Unterhalts- und Nebenkosten, Wohnpartner und allfällige
Auflösungsmöglichkeiten geregelt werden. Es gelten die Spezialbestimmungen Art. 776 bis 778
ZGB. Weiter gelten die Regelungen über die Nutzniessung, Art. 745 ff. ZGB. Nutzniessung an
Liegenschaften. Auch das Wohnrecht, wird öffentlich beurkundet und ins Grundbuch eingetragen.
Ein Wohnrecht kann aber auch durch letztwillige Verfügung oder Erbvertrag (Art. 498 ff. ZGB) oder
bei einem Erbvorbezug zugunsten der Erblasser begründet werden. Nach Art. 219 Abs. 1 ZGB kann
der überlebende Ehepartner die Nutzniessung oder das Wohnrecht auf Anrechnung an einem Haus
oder einer Wohnung verlangen, sofern die Ehegatten darin gelebt haben und die Liegenschaft dem
verstorbenen Ehegatten gehört hat.
Nach Art. 11 Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB) hat der überlebende
Ehepartner das Recht auf angemessenes Wohnrecht, wenn das landwirtschaftliche Gewerbe einem
anderen Erben zugewiesen wird. Die Ehegatten können diesen Anspruch durch einen öffentlich
beurkundeten Vertrag ändern oder ausschliessen. Man kann unter Umständen auch eine Auflösung
des Wohnrechts im Vertrag vorsehen.
Verschiedene Arten des Wohnrechts
Es gibt verschiedene Formen des Wohnrechts:
Beim ausschliesslichen Wohnrecht darf der Berechtigte eine ganze Wohnung bzw. ein Haus
oder einzelne genau definierte Räume für sich nutzen.
Beim Mitbenützungsrecht werden die Räumlichkeiten gemeinsam mit den Eigentümern
benutzt, und der Wohnberechtigte hat kein Recht auf Räume zur ausschliesslichen Benützung.
Am häufigsten ist wohl eine Verbindung von ausschliesslichem Wohnrecht und
Mitbenützungsrecht. Dabei können die Berechtigten bestimmte Räume ausschliesslich
bewohnen, haben aber das Recht, weitere Einrichtungen zu nutzen wie Waschküche, Garten,
Parkplatz usw.
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Im Vertrag legt man mit Vorteil genau fest, für welche Räume das Wohnrecht und die
Mitbenutzung gelten. Werden Möbel und sonstige Gegenstände übernommen, ist ein schriftliches
Inventar und auf jeden Fall eine Liste der bereits bestehenden Mängel zu empfehlen. Beides sollten
alle Beteiligten unterschreiben.
Entschädigung für ein Wohnrecht
Das Wohnrecht kann man unentgeltlich übertragen oder eine Entschädigung vereinbaren. Der Wert
des Wohnrechts ist auch wichtig, wenn ein überlebender Ehepartner im Haus wohnt und ein
anderer Erbe den Betrieb übernommen hat. Für landwirtschaftliche Betriebe wird das Wohnrecht
nach Ertragswert berechnet. So ist es normalerweise günstiger als die Miete oder der Kauf einer
entsprechenden Wohnung auf dem freien Markt. Es ist zu empfehlen, bei der Berechnung des
Wohnrechtswertes eine Festsetzung des Entschädigungsmodus zu regeln sowie bei der Abfassung
des Vertrages Fachleute und einen Steuerberater beizuziehen.
Es gibt hauptsächlich folgende Möglichkeiten, den Eigentümer zu entschädigen:
Bei der einmaligen Abgeltung wird der jährliche Mietwert kapitalisiert und an den Eigentümer
überwiesen. Allerdings ist es in solchen Fällen schwierig, den Restwert des Wohnrechts zu
bestimmen, falls die Wohnberechtigten vorzeitig aus den Räumlichkeiten ausziehen.
Die Wohnberechtigten können dem Eigentümer ein Darlehen zur Verfügung stellen. Dabei wird
der Wohnrechtszins mit dem Darlehenszins verrechnet. Der Darlehenszins entspricht
normalerweise dem Mietwert. Es ist ein zusätzlicher Darlehensvertrag zu empfehlen.
Bei der periodischen Abgeltung wird dem Eigentümer der jährliche Mietwert bezahlt. Bei
landwirtschaftlichen Verhältnissen wird der Mietwert aufgrund des Ertragswertes berechnet
oder bei Hofabtretung gutgeschrieben. Die Abgeltung kann man veränderten Verhältnissen
anpassen.
Auflösung des Wohnrechts
Das Wohnrecht endet mit dem Tode des Berechtigten (Art. 749 ZGB). Nachher erhält der
Eigentümer wieder die Verfügung über die betreffenden Räumlichkeiten. Man kann natürlich das
Nutzungsrecht durch Vereinbarung auch vor dem Tod der Berechtigten aufheben, z.B. wenn die
Eltern ins Altersheim ziehen. Dies wird mit Vorteil schon im Wohnrechtsvertrag geregelt.
Es wird empfohlen, bei Auflösung den Restwert des Wohnrechts durch eine neutrale Stelle
berechnen zu lassen. Man kann auch die Berechnungsmethoden oder einen festen Betrag im
Vertrag festlegen.
Sonderaspekte des Wohnrechts
Kein Recht auf Pflege bei Krankheiten
Beim Wohnrecht haben die Eigentümer keine Verpflichtung, Pflege oder sonstige Dienstleistungen
für die Wohnberechtigten zu erbringen. Damit unterscheidet sich das Wohnrecht von der
Verpründung. Es ist aber auch beim Wohnrecht sinnvoll, für den Fall von Pflegebedürftigkeit
vertragliche Vereinbarungen zu treffen, und zwar auch bei jungen Wohnberechtigten, z.B. bei
Kindern der Eigentümer.
Wer bezahlt was?
Nach Art. 778 ZGB übernehmen beim ausschliesslichen Wohnrecht der oder die Berechtigten den
gewöhnlichen Unterhalt. Beim Mitbenutzungsrecht fallen die Unterhaltskosten dem Eigentümer zu.
Versicherungsprämien, Zinsen der bestehenden Hypothekarschulden, Abgaben und Steuern hat der
Grundeigentümer zu bezahlen. Man kann natürlich im Vertrag andere Regelungen treffen.
Nebenkosten wie Strom, Wasser und Heizung werden entweder nach effektivem Verbrauch
berechnet oder, wenn das nicht möglich ist, nach Durchschnittszahlen bzw. Richtwerten.
Wenn den Wohnberechtigten Naturalien zur Verfügung steht, wird empfohlen, diese separat
abzurechnen, und zwar nach Produzentenpreisen oder Richtzahlen zur landwirtschaftlichen
Buchhaltung.
Schäden oder Verbesserungen
Im Prinzip haften die Wohnberechtigten wie Nutzniesser für den Untergang und den Minderwert der
Räumlichkeiten, wenn sie nicht nachweisen, dass dieser Schaden ohne ihr Verschulden eingetreten
ist (Art. 752 ZGB). Andererseits haften die Berechtigten nicht, wenn ein Minderwert der
Räumlichkeiten durch den ordnungsgemässen Gebrauch entstanden ist.
Der Wohnberechtigte hat Anspruch darauf, dass der Eigentümer für die Instandhaltung sorgt und,
wenn nötig, Reparaturen durchführt. Wenn der Eigentümer sich weigert, kann er selbst auf Kosten
des Eigentümers die nötigen Massnahmen treffen. Der Wohnberechtigte muss den Eigentümer
darüber informieren, wenn Beschädigungen bestehen und Reparaturen notwendig werden.
Die Wohnberechtigten können auch wertvermehrende Verbesserungen vornehmen. Dann können
sie bzw. ihre Erben bei der Rückleistung nach den Bestimmungen über Geschäftsführung ohne
Auftrag Ersatz verlangen (Art. 753 ZGB). Neue Vorrichtungen dürfen entfernt werden. Wenn der
Eigentümer sie nicht bezahlen will, dann muss man den vorhergehenden Zustand wieder
herstellen.
Die Ersatzansprüche beider Parteien verjähren ein Jahr nach der Rückleistung der Sache (Art. 754
ZGB).
Bei riskantem oder störendem Verhalten des Wohnberechtigten hat der Eigentümer dieselben
Sicherungsrechte wie bei der Nutzniessung.
Dürfen Dritte einziehen?
Nach Art. 776 ZGB ist das Wohnrecht weder übertragbar noch vererblich. Hingegen darf der
Berechtigte seine Familienangehörigen und sogar die Angestellten in die betreffenden
Räumlichkeiten einziehen lassen. Auch Lebenspartner kann man heutzutage als Familienangehörige
betrachten. Es ist allerdings recht und billig, dass der Lebenspartner seinen Beitrag an die
Wohnkosten leistet. Der Wohnberechtigte darf die Räumlichkeiten im Prinzip nicht vermieten oder
sich ein Einkommen aus dem Wohnrecht verschaffen. Denkbar ist auch, dass der Lebenspartner
einen Mietvertrag direkt mit dem Eigentümer abschliesst.
Bei einer Scheidung behält grundsätzlich jeder Exehepartner sein persönliches Wohnrecht. Dieses
wird bei der güterrechtlichen Auseinandersetzung zugeteilt. Verzichtet ein Partner auf das
Wohnrecht, wird der Verzicht berechnet. Es ist sinnvoll für den Fall von Scheidung im
Wohnrechtsvertrag Regelungen zu treffen, z.B. wer das Wohnrecht behält und was allfällige neue
Lebenspartner zu bezahlen haben.
Wenn ein Wohnrecht durch Erbgang übertragen oder vereinbart wird und die betreffenden Räume
zu dem Zeitpunkt vermietet sind, geht das Mietverhältnis auf den Wohnberechtigen über. Dieser
hat dann die Rechte und Pflichten eines Vermieters und kann bei dringendem Eigenbedarf auf den
nächstmöglichen Termin kündigen (Art. 261 und Art. 261a OR).
Quelle: Mehr zum Wohnrecht und zu Dienstbarkeiten finden Sie im Online-Know-how-Modul WEKA-Musterverträge (Best.-Nr.
OL780ZU), erschienen bei WEKA Business Media AG.
Regula Heinzelmann Juristin (lic. iur.), Journalistin und Buchautorin.
Seit 1984 selbstständige Tätigkeit als Journalistin und Buchautorin mit Schwerpunkt auf wirtschaftlichen und juristischen Themen. Ihre Angebote für Unternehmen: PR-Texte, Allgemeine Geschäftsbedingungen, Vorträge und Seminare.
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