Bauhandwerkerpfandrecht - Stand der aktuellen Revision (Teil 2)
Nachdem Dr. iur. Matthias Streiff bereits im ersten Teil
seines Beitrags «Bauhandwerkerpfandrecht - Stand der
aktuellen Revision» einige vorgesehene Änderungen
diskutiert hat, finden Sie nun im zweiten Teil des Beitrags
eine Fortsetzung über weitere interessante Punkte der
aktuellen Revision mit zum Teil weitgehenden
Auswirkungen.
Bauhandwerkerpfandrecht bei Mieterbauten
Gemäss Art. 837 Abs. 1 Ziffer 3 ZGB kann der Handwerker oder Unternehmer das Bauhandwerkerpfandrecht
beanspruchen, «sei es, dass er den Grundeigentümer oder einen Unternehmer zum
Schuldner» habe. Diese zwei möglichen Besteller der Leistung sollen nun wie folgt ergänzt werden:
«sei es, dass sie den Grundeigentümer, einen Handwerker oder einen Unternehmer, einen Mieter,
einen Pächter oder eine andere am Grundstück berechtigte Person1 zum Schuldner haben».
Für den Mieter- und Pächterausbau wird eine sinnvolle Ergänzung vorgebracht. Gemäss dem neuen
Art. 837 Abs. 1bis ZGB gilt: «Ist ein Mieter, Pächter oder eine andere am Grundstück berechtigte
Person Schuldner von Forderungen der Handwerker oder Unternehmer, so besteht der Anspruch
nur, wenn der Grundeigentümer seine Zustimmung zur Ausführung der Arbeiten erteilt hat.»
Gleichstellung des Eigentümers mit Mieter und Pächter
Die Gleichstellung des Eigentümers, der allfällige Bauhandwerkerpfandrechte tragen muss, mit
dessen obligatorisch und derivatär berechtigten Personen ist sportlich. Während die Zulassung der
Mieter und Pächter zu Mieterausbauten mit Bauhandwerkerpfandrechtsfolgen einer Pandora gleich
kommt, so hilft das Korrektiv des neuen Abs. 1bis schlimme Auswüchse zu verhindern. Somit führen
insbesondere eigenmächtige, nicht bewilligte Mieterausbauten kaum zu einem Bauhandwerkerpfandrecht.
Mit dem Wort «Zustimmung» werden auch all die Graubereiche des «eigentlich Wissen
müssen» und «Duldens» weggefegt, denn «Zustimmung» ist die aktive und positive Beantwortung
zu einer Anfrage. Was jedoch vergessen wurde, ist das Merkmal der Wertvermehrung, welches das
Bundesgericht ausdrücklich als Voraussetzung für Pfandrechte aus Mieterbauten verlangte, so explizit
BGE 126 III 505 vom 23. November 2000. Meines Erachtens legitimiert erst die Wertvermehrung
auf Seiten des Vermieters auch die drohende Last eines Bauhandwerkerpfandrechts. Doch das
Parlament in seiner politischen Weitsicht sieht das anders.
Bauhandwerkerpfandrecht - Kein schriftliches Einverständnis für Mieterausbauten
Gemäss Mietrecht Art. 260a Abs. 1 OR darf ein Mieter nur die Mietsache verändern, wenn er dazu
das schriftliche Einverständnis des Vermieters hat. Der Rechtssicherheit wäre dienlich gewesen,
wenn das Parlament dieses Schrifterfordernis auch für die Pfandrechtsansprüche als Bedingung
gesetzt hätte. Nur so kann Gewähr geboten werden, dass der Eigentümer tatsächlich von Mieterausbauten
weiss. Aber das Parlament war sportlich, nicht mutig2.
Verlängerung der Eintragungsfrist
Mutig hat das Parlament die Verlängerung der allbekannten Dreimonatsfrist auf eine Viermonatsfrist
beschlossen. Das ist immerhin eine Verlängerung um 33%. Es handelt sich also um die signifikanteste
Veränderung des Bauhandwerkerpfandrechts. Im Zusammenhang mit den Doppelzahlungsrisiken
für Käufer und bauende Eigentümer müssen nun alle vertraglichen Nachfristen für
Kaufpreisrückbehalte oder Werklohnzahlungen um einen Monat verlängert werden. Der vorsichtige
Eigentümer wird seinen Generalunternehmer nicht vollständig bezahlen, bis er sicher ist, dass die
Handwerker keine Bauhandwerkerpfandrechte verlangen werden. Er wird einen Werklohnrückbehalt
von 10% für heute dreieinhalb und morgen viereinhalb Monaten verlangen (oder adäquate
Sicherstellung). Ebenso wird der Käufer einer baulich veränderten Immobilie und sicher bei einem
Neubau eine Kaufpreishinterlegung für heute dreieinhalb und morgen viereinhalb Monaten vereinbaren,
damit er bei Bauhandwerkerpfandrechten nicht zur befürchteten Doppelzahlung kommt.
Anzeige
Mehr Sicherheit und mehr Erfolg dank praxiserprobten Musterverträgen
Die einzigartige Mustervertrag-Sammlung. 25 Jahre lang mit grösster Sorgfalt gepflegt.
Über 700 Musterverträge und Checklisten. Kommentiert und geprüft!
Diese Verlängerung ist vollkommen daneben und bringt niemandem etwas. Die Parteien erdulden
einen Monat länger einen Schwebezustand, haben Gelder auf Sicherungskonti länger blockiert und
am Schluss muss der Handwerker oder Unternehmer gleichwohl nur seine Forderung in Bestand
und Umfang glaubhaft machen. Das kann er innert drei Monaten genau so exakt - oder unexakt -
tun, wie nach vier Monaten. Das Parlament wollte etwas verändern, damit die Revision auch einen
Nachhall hat, und hat etwas verändert.
Bauhandwerkerpfandrecht - Forderung oder Pfandsumme
Gute Arbeit hat das Parlament verrichtet mit der Klarstellung von Art. 839 Abs. 3 ZGB. Dort heisst
es heute, das Pfandrecht dürfe nur eingetragen werden, wenn entweder Zustimmung vom Eigentümer
gegeben werde (was selten der Fall ist) oder die «Forderung» gerichtlich festgestellt wurde.
Seit BGE 126 III 467 vom 31. August 2000 ist jedoch klar, dass der Terminus «Forderung» hier
redaktionell falsch war. Gemeint ist dass die «Pfandsumme» gerichtlich geklärt sei. Bei der Eintragung
des Pfandrechts geht es ja nicht um die Forderung, sondern um die Pfandsumme, analog
einer Maximalhypothek. Der Forderungsumfang ist im ordentlichen Prozess auf Pfandverwertung zu
überprüfen. In bezeichnetem Artikel wird das Wort «Forderung» durch das Wort «Pfandsumme»
ersetzt.
Bauhandwerkerpfandrecht - Differenz bei Grundstücken des Verwaltungsvermögens
National- und Ständerat sind sich noch nicht einig, was bei Handwerkerforderungen aus Leistungen
an Grundstücken des Verwaltungsvermögens geschehen soll. Zurzeit liegt ein Vorschlag auf dem
Tisch, den Handwerkern den Staat als «einfachen Bürgen» zur Seite zu stellen. Damit käme der
Staat kraft Gesetz in die Position des Bürgen gegenüber dem bauleistenden Handwerker. Der Ständerat
wird darüber entscheiden müssen, ob er diesem Vorschlag folgen will oder nicht.
Keinen Eingang in die aktuelle Revision haben bisher Veränderungen von Art. 841 ZGB gefunden,
welche die Vorrechte der Bauhandwerker gegenüber den Hypothekarbanken bündeln würden. Das
wäre sicher sinnvoll, denn Klagen aus Art. 841 ZGB sind kostspielig, langwierig und wenig effizient.
Mit grossem Bedauern stellt man fest, dass die Revision an der Begrifflichkeit des «Handwerkers
oder Unternehmers» keine Schärfung vornimmt und insbesondere die Rechtsunsicherheit betreffend
der Ansprüche der Total- und Generalunternehmer auf Pfandrechtlegung bestehen lässt.
1 Gibt der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses das Mietobjekt nicht zurück, so ist er wohl vertragslos
aber nicht widerrechtlich im Objekt drin. Strafklagen wegen Hausfriedensbruch etc. sind chancenlos. Ergo ist
daraus zu folgern, dass der ehemalige Mieter der nach Vertragsbeendigung noch bauliche Änderungen vornehmen
lässt und diese nicht bezahlt, Grundlage für Bauhandwerkerpfandrechte schafft. Das ist von den Rechtsunterworfenen
nicht mehr verständlich. 2 Das Parlament folgte damit ungesehen einem fraglichen Bundesgerichtsentscheid vom 21. Juli 1999, bei dem
das Schrifterfordernis als unwichtig beurteilt wurde sowie selbst vertragswidrige Mieterausbauten, die jedoch
(wissend oder unwissend) geduldet wurden, für Bauhandwerker-Pfandrechtsforderungen zulässt.
Quelle: Mehr zum Thema Bauhandwerkerpfandrecht finden Sie im Online-Modul ImmobilientreuhandPraxis (Best.-Nr.
OL787ZU), der Plattform für Praktiker der Immobilienbranche.
Matthias Streiff Matthias Streiff ist Rechtsanwalt in Wetzikon und sowohl prozessierend wie beratend vorwiegend im Bereich des Immobilienrechts tätig (www.this-law.ch). Vormals führte er während mehrerer Jahre die Rechtsdienste der Immobiliengesellschaften Mobimo (Küsnacht) und Allianz Suisse Immobilien AG (Volketswil). Seit Herbst 2003 ist er zudem Dozent bei realis (SVIT) und seit Herbst 2004 Dozent beim Nachdiplomstudium der HWZ (Zürich), realis und der DIA (Deutsche Immobilien Akademie) für den «Master of Advanced Studies in Real Estate Management MREM».
Das Auftragsverhältnis: Für viele Selbständigerwerbende sind die Bestimmungen über das Auftragsverhältnis von grosser Bedeutung. Nicht nur Architekten, Ärzte, Zahnärzte, Anwälte, Ingenieure, sondern auch das Finanzwesen (Vermögensverwalter, Steuerberater, Finanzplaner) fallen in vielen Bereichen unter die Bestimmungen vom Auftragsverhältnis. Deshalb haben wir für Sie die wichtigsten rechtlichen Aspekte vom Auftragsverhältnis zusammengefasst.
Typische Fehler in Fachgutachten: Fachgutachten zur Klärung einer Sachlage sind in vielen Rechtsbereichen unverzichtbar geworden und haben schon manchen Gerichtsprozess entschieden. Es kommt jedoch vor, dass dem Experten bei der Erstellung vom Fachgutachten Fehler unterlaufen. Ob Sie nun selber Gutachter sind oder das Fachgutachten eines andern beurteilen möchten: Dieser Artikel kann Ihnen helfen, Fehler besser zu erkennen oder bereits im Vornherein zu vermeiden.
Betriebliches Kontinuitätsmanagement: Vor allem unkalkulierbare Risiken werden häufig durch Zufälle ausgelöst. Die anschliessende tagelange Beseitigung des Schadens führte zu erheblichen Störungen der Produktion. Das betriebliche Kontinuitätsmanagement (Business Continuity Management) kann auch als Krisen- oder Notfallmanagement verstanden werden, dass nicht erst dann notwendig wird, wenn ein ausserordentliches Schadenereignis eingetreten ist, sondern auch bereits im Rahmen der Vorbereitung und Risikoprävention.
Baurecht - Online Leit...: Mehr Sicherheit, mehr Erfolg und weniger ungerechtfertigte Forderungen dank vielen praxiserprobten und verständlichen Lösungen zum Baurecht und zur Norm SIA.
